Si irse a vivir solo es un hito que la mayoría de las personas atraviesan en algún momento de sus vidas, se podría decir que en algunos casos la pandemia hasta logró impulsar este deseo. Desde parejas que deciden separarse durante la cuarentena, hasta jóvenes que prefieren mudarse para evitar la convivencia constante con sus familias, la realidad es que buscar un nuevo hogar sigue siendo tanto una opción como una necesidad, aun en tiempos de Covid-19.

Sin embargo, la creciente inflación y crisis que se vive en el país, agravadas por el contexto actual, movieron un poco el tablero de precios en Rosario. Esto, sumado a la sanción de la nueva Ley de Alquileres, a partir de la cual también se registraron aumentos en el valor de los inmuebles dentro del mercado.

Además del dinero mensual a destinar en una vivienda, hay que tener en cuenta otros gastos como expensas, el uso de fletes para el traslado de muebles, la firma de un nuevo contrato y honorarios de inmobiliarias. Todos estos factores encarecen el escenario y hacen que antes de tomar la decisión, muchas personas se pregunten con cuánto dinero deberán contar para iniciar una nueva vida.

Zona por zona

Para un estudio de costos, el portal de clasificados Zonaprop seleccionó una serie de barrios de la ciudad y estableció lo más caros y los más accesibles a la hora de alquilar una vivienda.

Según la infografía de Zonaprop, el barrio más caro para alquilar es Malvinas Argentina, ex Refinería, en donde se encuentra ubicada la zona de Puerto Norte y se están llevando a adelante un montón de edificaciones premium. Le sigue en costos el barrio Lisandro de la Torre, popularmente llamado Arroyito, en la zona norte de la ciudad y en tercer lugar el barrio Alberto Olmedo, donde se encuentra la zona conocida como Pichincha, en el centro norte de la ciudad.

Ecos365 habló con José Ellena, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre, quien confirmó el ranking de Zonaprop e indicó que los precios más costosos en la ciudad se encuentran en la zona del Parque España, Arroyito y Puerto Norte, siendo este último el que más consultas de alquiler recibe.

Debido a la pandemia, el referente inmobiliario destacó que las oportunidades de alquiler se encuentran en los barrios que rodean facultades como barrio La Sexta, donde está La Siberia o la zona de la Terminal de Ómnibus, donde está la facultad de Medicina.

"Los barrios facultativos hoy son una oportunidad porque muchos de los departamentos que se ocupan por estudiantes a principio de año, se encuentran vacíos al no haber clases presenciales en las universidades, así que hay mayor oferta y variedad de precios".

Ránking de precios promedio por zona

José Ellena dio un pantallazo general del precio de un monoambiente y de un departamento de un dormitorio, pensando más que nada en las viviendas que suelen alquilar personas que se van a vivir solas. Para esto, tomo en cuenta a los barrios que más ofertas de este tipo de inmuebles suelen ofrecer al mercado.

Abasto

• Monoambiente: entre $7 mil y $8 mil
• Departamento: $12 mil

Centro

• Monoambiente: entre $8 mil y $9 mil
• Departamento: $12 mil

Barrio Martin

• Monoambiente: entre $8 mil y $9 mil
• Departamento: entre $12 mil y $14 mil

Zona de Facultad de Medicina 

• Monoambiente: $7 mil
• Departamento: $10 mil

Zona sur

• Monoambiente: $6 mil
• Departamento: $9 mil

Zona norte

• Monomabiente: varía según la zona, pero uno con vista al río o en una zona requerida como Arroyito ronda los $10 mil.
• Departamento: entre $12 mil y $14 mil

En lo que refiere a expensas, Ellena señaló que las mismas cambian de edificio en edificio dependiendo si cuenta con servicios extra como guardia de seguridad, o si la administración es propia o contratada externamente: “Tenemos departamento de un dormitorio en edificios de dos deptos por piso que pagan $1700 y capaz otro igual paga $2500. Igualmente, la media se ubica en torno a los $1800”.

Cambios en los alquileres

La nueva Ley de Alquileres dispuso cambios en los requisitos para poder alquilar un nuevo inmueble y en el plazo mínimo de contrato de dicho alquiler que pasó a ser de dos a tres años. También determinó que los impuestos API y el TGI sean abonados por los locadores. Sobre este punto, Ariel D'Orazio, referente de la Concejalía Popular, contó que en Rosario se definió que este último lo pague mitad el locador y mitad el locatario ya que hay una parte que corresponde a la propiedad, pero otra que corresponde a servicios.

Sin embargo, a poco de la sanción de la ley, inmobiliarias locales alertaron que comenzaron a darse incrementos en el valor de las propiedades.

“Hubo intentos de renovación con aumentos del 40% o 50% y esto obedece a dos patrones.Hay personas que venían durante varios meses con el precio del alquiler congelado y cuando se hace un nuevo contrato ese valor se actualiza y también locadores que buscan trasladar el costo del API y el TGI al valor inicial del contrato”, destacó D’Orazio.

El referente de la Concejalía Popular destacó que otro de los cambios que fija la nueva ley es que no es necesario pedir un depósito de garantía pero que, en caso de que este se solicite, no puede ser mayor a un mes de alquiler, cuando antes se llegaban a pedir hasta dos meses. Además, puede financiarse en hasta tres cuotas y su reintegro por parte del locador debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble y de acuerdo al valor del último mes de alquiler.

Gastos en inmobiliaria y en el traslado

Entre los gastos que una persona deberá afrontar a la hora de alquilar una vivienda, figuran los costos en el traslado de muebles. Sobre este punto, Ecos365 se contactó con AAS Mudanzas que informó que, si bien por ahora las mudanzas están frenadas en la ciudad a raíz del retroceso de fase, la hora por este servicio cuesta $1000 y que este tipo de servicio conlleva, en general, entre tres y cinco horas.

Otro que dio su opinión fue Germán, quien también trabaja haciendo traslados de muebles con un grupo de socios. En su caso la hora de mudanza también vale $1000 pero si se precisa de personas que ayuden a hacer la descarga y entrada de muebles a la vivienda se cobra $300 adicionales por cada ayudante.

También se encuentra los costos correspondientes a los honorarios de la inmobiliaria, sumado al sellados del contrato y averiguación de garantías. Estos trámites contemplan gastos que encarecen la operación de alquiler y es por esto que, desde la Concejalía Popular, se firmó un convenio con el Colegio de Corredores para abaratarlos.

"Además del pago en cuotas del depósito, el inquilino también podrá pagar los honorarios de la inmobiliaria en hasta tres plazos”, señaló D’Orazio

En cuanto al dinero cobrado por las inmobiliarias, en Santa Fe el valor se rige por la Ley Provincial y es el 5% sobre el valor locativo del primer año más el IVA de corresponder.

Ejemplo con departamento de un ambiente de $10.000 mensuales- X 36= $360.000.- X 5% = $18.000 de honorarios de inmobiliaria.

A ese monto se le suma el costo de sellado que según D’Orazio es de $2900 y la averiguación de garantías, trámite que ronda los $1500 o $2000.

Gasto total en promedio: $5 mil en mudanza + 10 mil por el primes mes de alquiler + $1800 por expensas + $2900 de sellado + 1500 por averiguación de garantías + 10 mil de depósito + 18 mil por gastos de inmobiliarias = $49200.

Si el depósito y los honorarios de la inmobiliaria se deciden pagar en tres cuotas, el costo inicial necesario es de = $30.530

Este monto da cuenta del valor promedio para establecerse en el inmueble. Por supuesto habrá que agregarle gastos en servicios como Agua + Luz + Gas, sumado a internet y a la mitad del TGI, que difícilmente bajen hoy de los $4.500 por mes.