Representantes de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) delegación Rosario se reunieron con este miércoles el ministro de la Producción provincial, Daniel Costamagna, y dirigentes gremiales de la Uocra para avanzar en el armado de una agenda común para impulsar el crecimiento de desarrollos privados.

Los constructores llevaron a la reunión tres posibles instrumentos para incentivar la construcción privada:

• financiamiento proivncial mediante préstamos a iniciativas de construcción privadas entregando un bono provincial a mediano y largo plazo con mercado secundario;
• la creación de fideicomiso de movilización de fondos privados e institucionales;
• la exención del impuesto de sellos a primera venta.

El ministro tomó nota y les planteó a los empresarios avanzar con el armado de una agenda para desarrollar estas u otras herramientas para dinamizar emprendimientos inmobiliarios privados. La idea de la reunión nació buscando replicar el diálogo que viene sosteniendo a nivel nacional la Cámara y la gestión de Alberto Fernández como otro sector relacionado a la producción y no sólo a las áreas del Estado asociadas a la obra pública.

El punto de partida de los constructores es buscar aprovechar los excedentes líquidos en poder de distintos agentes económicos (individuos, empresas o institucionales) que no se están aplicando a procesos de construcción privada debido a la alta incertidumbre en el clima de negocios y/o la baja rentabilidad esperada por retracción de demanda. 

También que los recursos líquidos de los Estados provinciales actualmente tienen una alta presión por distintas demandas que reciben. Por lo cual se plantea la participación del Estado Provincial desde su capacidad de generar valor mediante transformación de plazos y reducción de  incertidumbres. En términos financieros el aporte sería a través de un diferencial de flujos durante unos años, aunque alejados del presente.  

De la reunión participaron los directivos de la comisión de desarrolladores de la Cámara local, encabezados por el presidente de la entidad, Pablo Nazar. Y por parte de la Uocra, el dirigente nacional Jorge Pellegrini; los referentes locales, Carlos Vergara y Sixto Irrazabal.

El presidente de Camarco delegación Rosario, Pablo Nazar, se mostró muy conforme con el encuentro y explicó que los tres instrumentos para incentivar la construcción privada fueron pensados para su funcionamiento articulado como así también para que operen en forma individual, dependiendo de cuáles sean las necesidades en cada caso de demanda puntual: 

1) Financiamiento provincial mediante préstamos a iniciativas de construcción privada entregando un bono provincial. 

¿Cómo está pensado este instrumento? Así:

El Estado Provincial realizaría una convocatoria de iniciativas de construcción, definiendo las condiciones, obras elegibles, gastos computables para el financiamiento, sujetos excluidos, comité de selección, cronograma del proceso y condiciones del financiamiento. 

Hasta un porcentaje del monto a invertir (establecido en la convocatoria) de las iniciativas seleccionadas, el Estado Provincial otorgaría préstamos. Pero estos préstamos no serían con fondos líquidos sino con un bono provincial a mediano / largo plazo en Pesos y que tenga mercado secundario.  

Los constructores piensan que el gobierno provincial está en condiciones de emitir tales bonos utilizando una parte minoritaria de las autorizaciones de endeudamiento hoy vigentes. La colocación se realizaría mediante adjudicación directa a los sujetos de las iniciativas seleccionadas. 

El bono podría ser en Pesos, con 5 años de amortización (incluyendo 3 años de gracia), pagando intereses trimestrales a tasa Badlar más un spread. Es condición necesaria para el funcionamiento del instrumento que dicho bono tenga mercado secundario. 

Estos bonos se entregan a los sujetos seleccionados en condición de préstamo y no de subsidio. El Estado y el sujeto seleccionado celebran un contrato de préstamo (mutuo) donde el Estado en lugar de efectivizar dicho préstamo con fondos líquidos entrega un título y el prestatario se compromete a amortizar dicho préstamo en efectivo en un plan de pagos a mayor plazo. Por ejemplo, 10 años con 3 años de gracia incluido, y una menor tasa Badlar con un techo de TNA del 15%. 

De esta manera, el Estado Provincial no tiene un egreso sino que genera un pasivo (a un plazo) y un activo (a un  plazo mayor). El aporte efectivo será la diferencia de tasas entre el bono y el préstamo al privado,  como así también el descalce de plazos. 

El bono recibido por el sujeto seleccionado puede ser utilizado como medio de pago al  contratista de obra (o transformado en liquidez en el mercado secundario). Las condiciones en que el contratista toma ese bono como pago de la obra es parte de la negociación que realizarán  el tenedor del bono y el contratista, pudiendo generarse un proceso de competencia entre empresas para tomar en mejores condiciones dicho bono. 

El Estado otorga el préstamo antes señalado con una garantía por parte del sujeto seleccionado,  pudiendo ser hipoteca sobre el inmueble u otra de más fácil instrumentación. 

En un ejercicio hipotético, si suponemos un aporte provincial de $ 4.000 millones, con una contribución promedio del 25% del costo de los proyectos a apoyar, se estaría movilizando obra privada por un monto total igual o superior a $ 16.000 millones. 

2) Fideicomiso de movilización de fondos privados e instituciones 

Se trata de uno o más fideicomisos (con o sin oferta pública según las necesidades) controlado  por actores del sector privado y utilizando las capacidades existentes en el mercado de capital  local (Bolsa de Comercio, MAV, etc.). 

Las fuentes de aportes al fideicomiso podrían ser: 

• Aseguradoras 

• Fondos institucionales (cajas de profesionales, gremios, etc.). 

• Bancos 

• Fondos de Inversión  

• Empresas de real state 

• Inversores individuales 

• Sector público 

• Ansés. 

Este fideicomiso co-financiaría las iniciativas seleccionadas o también podría financiar proyectos que no hayan aplicado a la convocatoria y cuenten con financiamiento parcial. 

El Estado podría complementar dicha conformación del fideicomiso con un aporte “a fondo perdido” o subordinado a los demás aportes. 

El activo subyacente del fideicomiso sería un porcentaje del flujo de las ventas futuras de las  unidades habitacionales de los proyectos financiados (en caso que se trate de unidades para la  venta), o el pago de las cuotas mensuales de parte de los destinatarios de la vivienda (en caso  que el fideicomiso otorgue préstamos directos a las familias que construyan), los que deberían  ser garantizados con algún colateral u otro flujo o activo que se ceda.  

3) Exención de impuesto de sellos a primera venta o locación de unidades cuyo inicio de obra comience a partir de la fecha que se determine

Se otorga la exención del impuesto de sellos a la primera venta (o primer contrato de locación) de inmuebles cuya construcción tenga inicio entre noviembre de 2020 y junio de 2021, siempre que: 

1. se haya registrado con antelación: se crea un registro especial donde las empresas inscriban el inicio de la obra.  

2. la primera venta de la unidad (o primera locación, según el caso) se realice en un plazo máximo de dos años desde la fecha de registro (para el caso de viviendas individuales) y en un plazo máximo de cuatro años para el caso de unidades habitacionales en edificios de propiedad horizontal.